A la suite d’un incendie survenu à proximité de locaux commerciaux loués, le bailleur informe son locataire que l’extérieur du bâtiment loué est pollué par des fibres d’amiante provenant du bâtiment incendié et il lui demande d’évacuer les locaux par mesure de sécurité jusqu’à la fin des travaux de désamiantage.
Quatre mois plus tard, le locataire demande au bailleur de prendre acte de la résiliation du bail. A l’appui de sa démarche, il invoque l’article 1772 du Code civil qui précise que, si pendant la durée du bail, le bien loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s’il n'est détruit qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. En vain.
Saisis du litige, les juges rappellent, d’une part, que la destruction totale suppose l’impossibilité absolue et définitive d’user du bien loué conformément à sa destination, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, l’impossibilité d’accès ayant duré moins de 4 mois et les travaux de dépollution une semaine ; et, d’autre part, que la destruction partielle implique la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien, ce qui n’était pas plus le cas compte tenu du coût des travaux de dépollution et de la valeur du bâtiment loué.
Dès lors, dans ce contexte, aucune inexécution contractuelle ou faute grave ne saurait être reprochée au bailleur.
Cour d’appel de Paris, 19 septembre 2024, affaire n° 22/14224