Vous envisagez d'acheter un bien immobilier aux enchères suite à une saisie ? Sachez que c'est souvent l'occasion de réaliser une bonne affaire, avec des prix inférieurs à ceux du marché classique. En moyenne, le prix d'adjudication se situe 30% en-dessous de la valeur de marché du bien. Mais attention, avant de vous lancer, il est crucial de bien comprendre l'ensemble des coûts et frais associés à ce type de vente. Chez 9 Janvier Avocat, cabinet d'avocats à Pontoise, nous accompagnons régulièrement des clients dans ces procédures complexes. Laissez-nous vous éclairer sur les différents postes de dépenses à anticiper.
Le prix d'adjudication, c'est-à-dire le prix auquel le bien est finalement attribué lors de la vente aux enchères, sert de base pour calculer différents frais. Il doit être réglé dans un délai de 2 mois. Mais ce n'est que la partie émergée de l'iceberg !
Viennent s'y ajouter les frais préalables, aussi appelés "frais fixés". Taxés par le juge, ils sont en moyenne de 5000€. L'émolument proportionnel de vente est un autre poste important : il est réparti entre l'avocat du créancier poursuivant (pour 3/4) et celui de l'adjudicataire (pour 1/4), selon un barème dégressif.
Prenons un exemple concret : pour un bien adjugé à 200 000€, les frais préalables s'élèvent à 5 000€ et l'émolument proportionnel à environ 4 000€ (soit 3 000€ pour l'avocat du créancier et 1 000€ pour celui de l'adjudicataire). Au total, ces frais représentent donc 9 000€, soit 4,5% du prix d'achat.
Une fois la vente actée, restent les frais postérieurs : publication du titre de propriété, purge des hypothèques, avis au syndic de copropriété, frais de mainlevée et radiation des inscriptions et procédures en cours. Enfin, les droits d'enregistrement, équivalents à 5,81% du prix d'achat depuis 2021, viennent alourdir l'addition. Seuls les immeubles neufs y échappent, soumis à la TVA immobilière.
Bon à savoir : La procédure de surenchère permet à un tiers de faire une offre supérieure au prix d'adjudication dans un délai de 10 jours, obligeant l'adjudicataire à s'aligner s'il veut conserver le bien. Un risque à intégrer !
Pour sécuriser votre achat, il est vivement recommandé d'être représenté par votre propre avocat. Ses honoraires, librement négociés, s'ajoutent aux frais taxés. Il vous accompagnera en amont pour préparer la vente et porter vos enchères le jour J. D'ailleurs, il faut disposer d'au moins 10% du prix de réserve en caution pour pouvoir enchérir le jour de la vente.
Mais son rôle ne s'arrête pas là ! Il sera à vos côtés pour toutes les démarches post-adjudication : signification du jugement valant titre de propriété, requêtes de purge des hypothèques, relation avec le syndic... Un allié précieux pour finaliser sereinement votre acquisition.
A noter : Les frais de vente judiciaire sont régis par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016. Votre avocat maîtrise ce cadre réglementaire et vous guidera pour limiter les coûts.
Au final, le budget à prévoir en plus du prix d'adjudication oscille généralement entre 10 et 25% de celui-ci. Pour les petites ventes, la proportion est plus importante que pour les biens de valeur. À titre d'exemple, pour un appartement adjugé à 100 000€, tablez sur environ 10 000€ de frais annexes.
Des simulateurs en ligne vous permettront d'affiner l'estimation avant de vous lancer. N'hésitez pas à vous faire assister par un avocat pour cette étape cruciale. Précision utile : certains frais diffèrent selon qu'il s'agit d'une vente sur saisie immobilière ou sur licitation.
Bon à savoir : En cas d'adjudication d'un lot de copropriété, une provision sur charges courantes et travaux doit être versée au syndic, en plus du prix d'acquisition.
Votre budget est bouclé ? Parfait, mais n'oubliez pas quelques frais supplémentaires éventuels. Si le bien est encore occupé, il faudra prévoir des frais d'expulsion après jugement. Si vous financez votre achat par un prêt, des frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) s'ajouteront, généralement 2% du montant emprunté.
Enfin, dès l'adjudication prononcée, vous devenez propriétaire. À ce titre, vous devrez souscrire une assurance multirisque habitation. Votre avocat pourra vous fournir l'attestation nécessaire.
En somme, acheter un bien aux enchères peut être une opération financièrement intéressante, à condition de bien intégrer l'ensemble des coûts annexes. Retenez ces points clés :
N'hésitez pas à vous rapprocher d'un avocat pour sécuriser votre projet. Il vous aidera à estimer précisément les frais, et vous accompagnera tout au long de la procédure jusqu'à l'obtention définitive de votre titre de propriété, quelques mois après la vente.
Dernier conseil : bien vérifier l'absence de vice caché et l'état du bien avant la vente, car aucun recours n'est possible contre le saisi une fois l'adjudication prononcée !
Chez 9 Janvier Avocat, à Pontoise, maîtres Semeria et Neto mettent chaque jour leur expérience des saisies immobilières au service de leurs clients acquéreurs. Forts de leur rigueur juridique et d'une approche humaine, ils vous guideront pas à pas dans ces procédures complexes. Avec l'appui de leur réseau Alta-Juris, ils sauront trouver la stratégie adaptée à votre situation. N'hésitez pas à les contacter pour concrétiser votre projet d'acquisition dans les meilleures conditions !